U aprilu ove godine u Srbiji je izdata 2.061 građevinska dozvola što je ogroman skok u poređenju sa istim mesecom prošle kada smo bili zatvoreni zbog epidemije, ali je napredak i u odnosu na april 2019. kada je odobreno nekih 450 dozvola za gradnju manje.

Da pandemija nije poremetila građevinski sektor potvrđuje i broj prijavljenih stanova za izgradnju, kojih je prema poslednjim podacima RZS-a, ovog aprila bilo više od 4.000, duplo više nego istog meseca pre dve godine, u vreme kada epidemije nije bilo na vidiku. Većina dozvola, gotovo 80 odsto, odnosi se na stambene zgrade, a stanovi koji se grade u proseku imaju 71 kvadratni metar.

Tu se situacija u odnosu na pre dve godine nije bitnije menjala, kao ni kada se radi o vrednosti radova novogradnje, koja dominira.

Ono što jeste nešto drugačije 2021. u odnosu na 2019. jeste gde se gradi.

Tako se aprila pre dve godine najviše gradilo u Braničevskoj oblasti, potom na jugu Banata i u Nišu, dok je sada ubedljivo najviše izgradnje u Južnoj Bačkoj i Beogradu, mnogo manje u Pomoravlju, Sremu, Raškoj.

Srbija je samo prošle godine privukla 3,44 milijarde dolara stranih direktnih investicija što je više od polovine ukupnih ulaganja u zemlje jugoistočne Evrope. Dobar deo, tačnije prema podacima RAS-a, 5,4 odsto od ukupnih SDI je u sektoru građevinarstva, što ga stavlja odmah iza automobilske industrije, poljoprivrede, tekstila i elektronike.

Stručnjak za nekretnine Aleksandra Kon kaže za Danas da je ovaj sektor krupnim koracima preživeo epidemiju što je dobro i za celu privredu.

„Kada se pokrene građevinski sektor, pokrene se i sve drugo, jer uz stan ide sve drugo, od materijala do nameštaja, veš mašina i posteljine. I to je jako dobro, ono što mi se ne dopada je što su cene skočile jer su u ponudi najpre bili jako kvalitetni stanovi, da bismo posle došli do imitiranja toga. Tako da to više nije taj kvalitet“, ističe Kon, i napominje da su spinovanju cena nekretnina doprineli i mediji.

Kao primer navodi pisanje o prodaji vikendica kojih navodno nema u ponudi. Aleksandra Kon kaže da u njenoj neposrednoj blizini ljudi prodaju lepo održavanu vikendicu i 10 ari placa, nedaleko od Beograda za 8.000 evra i da ne mogu da je prodaju.

„Onda u novinama imate naslov kako je najskuplja vikendica prodata u Sopotu za 3,5 miliona evra. To je Elena Karić prodala Đokoviću i to nije cena, jer otkad je Jugoslavije kuća u Sopotu nije prodata za toliki novac. Zamislite šta sada u Sopotu misle o svojim kućama“, napominje Kon.

Takve nestandardne ponude, poput nekih stanova u Beogradu na vodi koje je, kako kaže videla i koji podsećaju na stanove u Njujorku, ne bi smele da budu nešto na osnovu čega se pravi cena.

„To su stanovi za jako bogate ljude i to nije cena stana u Beogradu. Samo se priča o tome kako su cene 2.000 ili 3.000 evra za kvadratni metar, ali ne i o tome da ima jako mnogo delova Beograda u kojima ima skromnih stanova u zgradama koje se ne održavaju najbolje, za običan narod, gde su prozori koji ne dihtuju“, ističe ona.

Kon kaže da je u Srbiji uvek bilo tako da u najvećem broju slučajeva – kada neko nema gde i u šta da investira on kupi stan.

„Svako ko ima pristojnu zaradu i može da podigne kredit to mu se čini kao najbolja investicija. Onda je plan da im stan koji izdaju pokriva ratu za kredit i onda uzimaju stanove koji im nisu potrebni. Svi samo razmišljaju kako da kupe stanove jer nemaju ideje ni hrabrosti da smisle neku drugu investiciju“, naglašava Aleksandra Kon.

Jasmina Gavrilov Dražić, PR marketing sajta 4zida.rs koji se bavi nekretninama kaže da ovo tržište u Srbiji iz godine u godinu beleži rekorde i da se to obično odnosi na povećanje obima ukupno prometovanog novca u odnosu na prethodne godine, ali i na cene nekretnina. Značajan rast se vidi, ističe ona, i u pogledu broja izdatih građevinskih dozvola.

„Nezahvalno je porediti april 2020. i april 2021, jer je prethodne godine bilo vanredno stanje, ali dupliranje broja prijava za novoizgrađene stanove aprila ove u odnosu na april 2019. nam govori da se u Srbiji sve više gradi i da će se ovaj trend nastaviti“, naglašava Gavrilov Dražić.

Ona napominje da će veći broj novoizgrađenih objekata, osim što će povećati ponudu, za koju kažu da je manja od potražnje, direktno uticati i na cene kvadrata, ne samo novogradnje, nego i starogradnje.

„Poslednjih nekoliko godina primećujemo trend da novoizgrađeni objekti, posebno oni koji su deo većih stambenih kompleksa ili oko kojih se grade i drugi objekti, na primer tržni centri ili poslovne zgrade, značajno podižu cenu i starogradnje u okolnim kvartovima. Ovo se najbolje vidi na primeru beogradske opštine Savski venac, koja je po ceni kvadrata prestigla centralnu beogradsku opštinu Stari grad, nakon što je na Savskom vencu počela prodaja stanova u Beogradu na vodi“, ističe naša sagovornica.

Jasmina Gavrilov Dražić za naš list kaže kako je tržište nekretnina i u 2020. beležilo rast, bez obzira na to što je dva meseca bilo vanredno stanje tokom kog su bile zatvorene sve državne službe.

„Prošle godine u odnosu na 2019. zabeležen je porast broja kupoprodaje građevinskih zemljišta, u 2020. je to bilo 18,13 odsto od ukupnog broja realizovanih kupoprodajnih ugovora za sve nepokretnosti, godinu pre to je bilo 14,38 odsto“, kaže ona.

Od polovine prethodne godine, međutim, kako kaže, stagnira i blago opada prodaja poslovnih objekata i broj građevinskih dozvola za poslovne zgrade.

„Možemo zaključiti da je pojava korona virusa promenila planove mnogih kompanija, da se više radi od kuće, te su i kompanije i investitori manje zainteresovani da kupuju poslovne objekte ili ulažu u izgradnju istih“, ističe Jasmina Gavrilov Dražić.

Kako se desio krah u SAD

Ponuda i potražnja na tržištu nekretnina regulišu sve, ističe Aleksandra Kon, i dok god ima onih koji će da daju 3.000 ili 3.500 evra za kvadrat nekog stana do tada je to njegova cena. Ona je ubeđena da nešto podstiče podizanje cene i da će to da se dešava sve dok pričamo o tome da cene rastu. A one će nastaviti da rastu, napominje, dok se ne desi neki krah, kao što se 2008. desio u SAD.

„U SAD je postojalo ograničenje kod dobijanja kredita, a onda su banke napravile analize i videle da srednji sloj najurednije vraća kredite i odlučili su da omoguće svakome ko želi da dobije hipotekarni kredit bez ograničenja. Svi su potrčali da kupe kuće ili stanove kao investiciju da bi izdavanjem vraćali te rate kredita jer pare nisu imali. Kada su svi kupili kuće i stanove nije bilo nikog više ko hoće da iznajmljuje, tako da višu nisu mogli da vraćaju kredit. Onda su mnogima oduzeli kuće, ponudili ih na tržištu, ali sada više niko nije hteo da kupi“, ističe Aleksandra Kon kako je došlo do sunovrata na tržištu nekretnina u SAD i kako dizanje cene u nebesa i kod nas ne može dobro da prođe.

Tržište Beograda najotpornije

Sa pojavom korona virusa u našem regionu dosta se spekulisalo i prognoziralo na koji način će „nova stvarnost“ uticati na tržište stambenih nepokretnosti, i da li će svojevrsna, globalna „korona-kriza“ uticati na smanjenje izgradnje i potražnje za stanovima, kaže za Danas Zorana Aćimović iz kompanije CBRE. Uprkos krizi, napominje, tržište stambenog prostora u Srbiji, posebno Beogradu je ostalo jedan od najotpornijih segmenata nekretnina.

„U 2020. godini broj stambenih projekata sa izdatim građevinskim dozvolama na području Beograda povecćao se za 30 odsto u odnosu na godinu ranije. Dodatno, investitori su nastavili potragu za zemljištem najpogodnijim za izgradnju novih projekata. Posmatrajući trenutne projekte i projekte koji su u pripremi, praktično u Beogradu nema dela grada bez novih projekata u izgradnji ili u najavi“, ističe Aćimović.

Konstantno se, naglašava ona, povećava i broj zaključenih transakcija. U prva tri meseca 2021. zabeležena su dodatno poboljšanja, jer je za 15 odsto povećan broj transakcija u odnosu na isti period prethodne godine, a ova godina bi, prema njenim rečima trebalo da bude i jeste početak oporavka.